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    樓市格局已變,買房認清這十點(2021版)

    發布時間:2021-11-03 16:46人氣:

    去年的今天,樓市的關鍵詞還是“萬人搖號”、“日光盤”,而如今格局已驟然大變,可以說,進入到“良幣驅逐劣幣”的狀態。
    樓市“金九”未至,“銀十”同樣低溫開局,賣房的著急了,買房的猶豫了,情緒傳染很快。以至于,十一小長假期間,有多個粉絲下單我們的房產咨詢。
    所以,干脆寫一篇,我們對于現階段,房產的核心觀點和邏輯。

    1

    去年 9 月份,我們第一次在文章中提到“一九現象”,現在來看,越來越清晰,樓市已經從普漲到了“極端"分化。買房再也不是一勞永逸賺錢的方式。

    城市的分化,板塊的分化,甚至就連開發商,也出現分化。樓市最可怕就是這種分化的片面,

    車子買錯了,隨時可以出手,房子不一樣,現在“太”不好賣了。

    央行也說了,中國家庭戶均 1.5 套房。人們缺的不是房子,是好房子。

    什么是好房子,往往具備明顯的稀缺性特征。


    2


    新房不好賣了?

    只有一線城市,優質板塊的新房有熱度。

    主要原因是限價嚴格,導致價差大,搖號者眾多,帶動市場情緒,但相比去年,中簽率已經提高了很多。

    紅盤畢竟極少數,也有部分新盤開盤去化率二三成。雇人排隊出現了,推銷電話頻繁了,就差小蜜蜂上街拉人了。

    9 月,全國房企 30 強銷售額環比 8 月下降 8%,同比去年 8 月大降 35%。

    土拍的不樂觀,一定會刺激現有庫存更加快速地去化。

    開發商融資成本持續走高,促銷欲望強烈,而購房者觀望情緒濃重,追漲殺跌效應明顯,才有了限跌令空降。這僅僅是開始。

    三四五線城市,尤其遠離中心大城市,自身又沒特色產業,之前被炒過的,這一輪泡沫會破。

    多說一句,現階段,買期房,一定要多了解下開發商。

    3

    二手房不好賣了?

    一邊掛牌量大幅增加,另一邊成交量、帶看量大幅下降。

    根據國家統計局,全國 70 個大中城市的房價監測數據顯示,7 月份二手房上漲城市 41 個,下跌城市為 26 個,8 月上漲城市 27 個,下跌城市 34 個,拐點再次確認。
    買賣雙方心理發生變化。

    購房者不急著入市了,搶房子的現象看不到了。

    資金吃緊的投資客斷臂求生,價格都好商量,降 10% 算少的,給全款,能再砍 10% 。更多房東也不急著大降價,雙方在觀望試探。

    中介最先“撐不住”了,關店潮已經出現。

    反過來說,現在賣房,急著出手套現,只能在價格上讓步,而且是一大步。至于能不能賣掉,真要看造化了。


    4

    學區房不好賣了?
    “房住不學”是今年的風向,政策打擊太精準,傳播焦慮的自媒體徹底閉嘴,市場氣氛沒了。

    老破大、高溢價、預期太高的學區房,價格已經下探,但沒有成交量,因為很多家長在期待多校劃片+教師輪崗制的出臺,等等等等,等到不能再等......

    只有雙學區小三房和有學區屬性的改善房,成交比較穩定,畢竟二胎家庭,這是剛需。

    身在其中,就會發現,學區房的核心價值不是區分學校,而是篩選家長。


    5


    多地房貸審批趨嚴,額度吃緊,利率居高不下。

    個別城市出現新房、二手房停止放貸的情況,未停貸的銀行,多數放款周期在 6 個月左右,這也間接讓二手房市場處于冰凍狀態,流動性大幅下降。

    有消息稱,房地產金融政策將轉松。我們覺得不宜樂觀,樓市調控不會急轉彎,更不要期待信貸會大放水。“房住不炒”仍是政策主基調。

    在房地產發展的 20 年中,房地產每次出現拐點,都和信貸有關。

    回憶一下,2015 年,首付可是能做到兩成的,房貸利率直接降到基準以下。

    6


    買房之前,務必想清楚自己的真正需求。

    人一輩子,要換 3-4 次房子。也許你今天幻想去住大房子,可是當有孩子的時候,會考慮學區,有二胎的時候,會考慮三房或者四房,等兒子快要結婚的時候,會考慮拆分,等自己沒有安全感的時候,會想離孩子近一點......

    不同階段,需求越清晰(敢于做減法),越容易快速鎖定購房目標。

    更關鍵的是,不容易被中介忽悠,買了不符合自己需求的房產。

    7


    現階段,99% 的公寓、寫字樓、商鋪、養老地產、旅游地產,別碰,全是巨坑。

    前些天看了一個報道,深圳某樓盤,公寓打 7 折,給中介傭金高達 13%,也賣不動。市面上,賣公寓,傭金給 6%-8% 的比比皆是。
    天津還有過 10 萬的現金成交獎,現場發。

    8


    千萬不要套用幾年前樓市投資成功經驗,試圖復制,那多半是運氣。

    市場不一樣了,需求不一樣了,房價也不一樣了,接盤的人呢?

    9


    對于樓市自媒體的報道,尤其標題,別太當真。

    現在是漲價放大 10 倍,降價放大 10 倍,總把局部情況,個別城市情況,說成全局、全國,放大恐慌。每天編輯都想著搞一個大新聞,整個 10W+。

    市場進入到調整階段之后,政策空降頻率已經降低,一切都是求穩!

    穩地價,穩房價,穩人心。

    10


    一、二線城市,租房的人群會不斷增多,而房租只是局部漲價,并非普遍漲價。

    市場本身就存在周期性,還容易受到外界因素干擾,比如疫情、政策等。諸如上海、成都、深圳、杭州等熱點城市,畢業季供需關系失衡,才導致漲價。

    非熱點城市,租賃市場正在進入冬天,降價才能租出去。

    一切沒有理由支撐的暴漲都是泡沫,注定要被戳破,只不過是虧了高位接盤的人。

    切莫瞎投資,更別相信什么抄底的話,因為調整都沒真正開始。

     

     


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